大栅栏，有“百业兴始一处，文化风行发源地”之称之为。六百年历经兴亡，被誉为“老北京缩影”，也是北京这座城的历史见证者。作为大栅栏历史文化街区维护与改版的核心项目——北京坊，历时近12年，对多栋文保建筑展开保护性修葺，构建了有机改版。

2018年，随着微信等社交媒体的一波又一波自发性式刷屏，北京坊出了名副其实的城市文化地标，也出了“中国式生活体验区”的代名词。据北京坊官方移动末端大数据表明，每天在北京坊逗留的人有2到3万人，消费人群中，北京常住人口占到了84.21%，四十岁以下占近四成。

理事：申献国(广安有限公司董事长)定位：新的中式生活方式的运营商锚定城中心的城市更新服务商代表项目：北京坊(广安有限公司目前规模仅次于、历时最久城市更新改造项目)项目标签：历时十二年的老城兴起关键词：认同历史的微改版侧重产业性的流经对外开放、认同、敬畏、执著采访会议纪要一问改版因缘什么机缘，让您和团队认识到这个领域“说实话，面临大栅栏历史文化街区的维护兴起这个重任，犹豫不决一再最后还是来了。”转入城市更新领域，申献国坦言也是“误打误撞”——“刚开始认识到大栅栏历史文化街区维护兴起这个特殊任务，是一点都不懂。”从设计到教学再行到管理，初期的申献国对‘文化’和‘文化街区’几乎没概念。

不肯只能答允，是因为考虑到远超过个人能力，同时肩负着极大期望。再行再加对区域过于理解，当时要做到这件事感叹感觉“压力山大”。不过也正是因为项目的特殊性，刚重新组建的团队和申献国本人，面临这样的项目，都自认是“一张白纸”。

因为恪守敬畏，也能有助于减慢脚步——在几个方向中，渐渐注目到城市更新，也有机会确实从零开始策画一个老城的维护兴起：拒绝接受传统大拆大建和非常简单蛮横的修旧如原有，而是抱着维护的谨慎态度，来处置这样类似方位的类似项目——因为“老城”更加被大家认识到，是老祖宗留下的不能再造的宝贵财富。“怎么不想这些财富消失在我们手里，当时主要考虑到，要分担起这样的责任。

”根据史料记述，北京坊的核心项目——劝业场始建于1905年，曾经历多次修复。规划之初，项目聘用了多家国内外设计团队、专家、还包括政府涉及部门参予研究，后期由吴良镛院士兼任项目总顾问，用了半年的时间，研究如何把“维护与发展“的对立处置好。修葺后的北京劝业场主体建筑形式完全恢复了民国时期修建时的建筑风貌，建筑面积8000余平方米，地上四层、地下一层，正立也完全恢复了当年的古典兴起主义中仿照欧洲文艺复兴晚期巴洛克建筑风格。

更为重要的是，百年劝业场将持续恪守“总办精神”，建构系统可持续的条件：一方面作为展览馆引入艺术、文化、科技类展出，另一方面积极开展文化讲坛、先锋剧场、品牌公布等活动，确实打造出北京的文化活动中心和城市新的地标。二问团队包含分担这样责任和简单任务的运营团队，如何搭起培育“整个过程中，我们当自己是一张白纸，始终保持着对外开放的心态来做到这件事。

回头过来，请进来，做到这种开放式的研究，开放式地实干。”从接盘开始，团队向大量专家学者求教。国内外设计团队、研究机构、政府涉及部门，普遍了解地参予项目研究。

后期由吴良镛先生兼任总顾问，同时邀王世仁、朱小地、吴晨、崔愷、朱文一、边兰春、齐欣等7位在城市规划、建筑设计、文物保护等方面有很深造诣的设计师参予集群设计，用了半年时间，将沿街8栋各具特色的单体建筑与街区内众多历史建筑构成标志性的建筑集群，构建了历史文化街区的维护与改版。2003年，联合国教科文组织为首法国和意大利的专家组，研究这个地区的维护和发展。“还义务出有了本十分薄的地区维护发展思路和路径，是个十分最重要的研究转折点。

”同时聘用社科院等研究机构从城市更新角度，对业态的奠定展开了普遍了解的研究。另外一方面，团队做到了大量的国际化论坛和国际交往活动。通过这些活动，奠定了如何去看来老城的维护改版、如何去看来经济发展消费模式奠定的理论基础。

此外，团队还积极开展了大量的国内国外的调研，开阔视野对外开放自学的同时，也磨练了团队对外合作的能力。2005年，团队使用了“城市设计”的理念来做到大栅栏地区的维护兴起规划，并且引进了GIS系统作为城市设计的辅助工具，把对整个区域的理解，提高到了系统客观的国际化水平。谈及这里，申总不仅非常感谢自己的内部团队——通过一路的联合自学共同提高，在老城维护城市更新的实践中，构成了一套系统的理解和理念;还特别感谢一个“更泛的团队”——由国内外顶级规划设计专家、政府涉及部门以及业内同行朋友构成并协力已完成——“到今天，是社会各界给与一点一滴的反对和建议，才联合打造成了今天的北京坊。

”三问运营理念“北京坊”面临老城，时间和实践中溶解下的经验是什么“做到社区，以人为本，把产业、把人与自然、把项目与大自然，人与自然大自然的融合在一起。”上世纪九十年代，北京老城的改建，多采行大拆大建的方式。但北京坊从一开始就侧重维护社区原住民的生态。

——“我们指出好的项目，应当是一个有机的‘社区’，是一种好的生活方式的呈现出。”从项目到社区，标志就是每个人在其中都扮演着自己的角色：每个人要告诉你对这个社区的分享是什么，社区对你的必须又是什么。

商业运营、经验共享、社区活动，甚至大自然等等，都是在社区中可以分享的内容。社区打造出的关键点，是把产业、把人与自然、把项目与大自然，人与自然大自然的融合在一起。

大栅栏历史文化街区维护兴起工作，探讨到北京坊，也某种程度更加多特别强调了社区的概念。申献国指出：城市更新注目更好的是“兴起”，而“兴起”更加最重要的是植入了产业 ——新的产业和经营的业态。这是城市更新与以往形式有所不同的地方。

随着新的经济形式下和新的社会发展的必须，植入了内容来承托这个空间。这些植入的新的理念新的内容，让大家实在耳目一新，不愿到这些空间里面来，不管是工作还是生活，不同于用原本房地产方式、不同于危旧房改建的方式，它是一种新的方式——微循环、渐进式、小规模的运作，类似于老城渐渐走进的一段路。这样的城市更新一定要放到产业的背景下，因为在经济社会最必不可少产业，没建构低收入无法称作产业，没精神消费的体验，也无法叫作产业——丧失产业，关起门就像个传统的偷窥空间。

只有带入到经济社会里，作为产业链条上的一个内容，才能订为城市更新的产业内容。否则，兴起和改版都难成活水，更加无法带入经济社会发展的轨迹当中。这样情况下，我们再行看北京坊的业态：餐饮比重掌控在20%左右，只剩都是体验型业态。

这与市场具有或许的“逆其道而行“。北京坊以北京国际设计周为平台，的组织了多场大型品牌活动、论坛、艺术展出、表演等活动内容，配上部分特色餐饮，和少量零售消费。这里的零售多以线上线下融合的电商方式来呈现出，力求把重复使用的旅游不道德，一次消费或一次商务交流活动，彰显更加多“消费的附加值”。

比如，卖个杯子这样的点滴不道德，都有额外的附加值体验。目前的北京坊，你能看见Page One首家24小时书店、保利院线进驻的保利国际影城北京坊店，国内首家哈罗德茶室、体验英国文化和生活方式的英园、Wework国内分店、O2O模式跨境电商天竺综合保税区德国商品展出店、以“每一件产品都是艺术品”为设计愿景的Pinvita、皇城根最不正经的家居商店吱音、将经典北京味儿带入民国时代特色和西方饮食文化品牌Ms.Na、自定义中国文创消费体验——具有家族温度和记忆的“传家宝”的家传文化体验中心等代表性体验业态。如，亚洲仅次于星巴克臻中选分店——中国进的首家多重式体验分店，广安商管团队和星巴克团队多轮交流，星巴克中国首席运营官蔡德粦先生总协商，星巴克创始人霍华德.舒尔茨先生到北京坊勘探和指导，专为北京坊量身自定义的超级臻中选分店：首次将臻中选、茶瓦纳TEAVANA、酒类特调店融合为一体;中国市场面积仅次于、规格最低的分店：既是多重体验店，也是“创意实验室”，未来能产卵出有更好可被读取全国范围内的经验。通过风格、环境、感官辨识、纸盒反映生活方式。

——“品牌是原先的价值属性，我们期望通过合作，在原先的价值属性上，做更高的价值，把不一样的内容、设计、理念、场景、融合在生活方式中。”广安商业管理有限公司总经理胡望林讲解说道。如，Muji Hotel——在业态优化的过程中，北京坊发现自己必须一个反映“居住于文化”的业态，要求将MUJI HOTEL 打造出沦为一个“容器”，由日本酒店设计和运营届名声甚央的UDS集团负责管理，综合了MUJI的设施、服务与设计精神，建构了一种MUJI生活方式体验，同时，带入中国建筑特色，反映属地化北京人的胡同生活。

项目运营方誉都怀建筑咨询公司董事长兼任总经理梶原文生，在大厅打造出了一个BOOK LOUNGE，搜集了约8000本以旅程或世界生活为主题的书籍，并且在书吧减少了懒人沙发，去整天的人不但可以整天，还可以彼此聊天，在另外一种语境下再现胡同里的生活方式。“城市更新最重要的灵魂，是它的在地文化;最低的商业价值和生活的最低形式是精神消费。把精神消费做生活和商业中，就是最低的价值高地。

”四问未来方向下一步如何把顺利的运营经验，转化成持续的竞争力面临未来，广安团队恪守认同每一栋建筑物的不存在，和它未来不存在的合理性挖出。以及对在地文化和精神消费的创新性引领。

“一个城市更新最重要的灵魂，是它的在地文化;最低的商业价值和生活的最低形式是精神消费。把精神消费做生活和商业中，就是最低的价值高地。”“大家硕大个“老城兴起”、“城市更新”的帽子可以，出发点口号都有了，行事的时候还是要认同、敬畏、执著。”在城市更新运营商的角色改变过程中，广安团队经历了无所适从，也经历了阶段性的顺利。

申献国回应这个过程中，团队心理上的调整和打算尤其最重要——心中特别是在要坚决一种“认同”——认同大自然，认同这个区域，认同周边的人群，也要认同以后未来对社会的价值。因此，广安有限公司的研发运营团队，不会持续挖出在地文化，把社区和人文的有机融合，把“坊”系列的关怀，沁入更加多地域更加多人心的核心地带。也于是以因为这样，才精辟时间的评价，较少留给一些失望。“即时在老城维护城市更新里，我们只是一个水滴，但我们也期望，它能沦为闪亮的一颗。

”五问复盘反省12年与老城的改版对话说道到复盘北京坊，申献国真诚地说道：“一定还有很多提高空间——好在我们是分期做到的，我们洞悉了一件事，城市更新在大栅栏街区600年的发展历史，它是随着历史长河渐渐的了解、渐渐跟当时的经济发展变化的市场需求，经常出现了很多的经营理念的、建筑空间的、街巷尺度、生活方式、消费方式、渐渐在变化的。到现在转入了新时代，如何去看来未来大家对这个地方的期望和必须——这是社会上应该分担的责任，也是在这个区域，在老城在大城，应当分担的责任。

我们这一代人不一定看得确切，也不有可能看得确切。不确切的时候略为耐心一点，步子急一点儿，别让保守的“改版”留给失望。

”如今，城市更新各个领域在渐渐构成一种氛围——金融，文化创意，商业、地产，科技智能等领域，正在有机地产生更加多合作和协同。协同中，也渐渐产生更加多变换价值和效益。

随着新的经济形式和新的社会发展的必须，更加多“内容”将服务更加多空间价值的衍生。申献国说道：“这种内容植入的效益一定要包括两方面——社会效益和经济效益。

从企业角度上，首先是经济效益，当‘英雄’之前先别当了‘烈士’，需要持久贡献的心愿也就无法构建了。但社会效益也是必需考虑到的，这是这一代城市更新践行者的理事愿景。广安有限公司团队指出，城市的中心将是未来十分最重要的改版领域，广安有限公司人也在这个领域做到着突飞猛进的打算。

”城智仔细观察评论城市更新，我们必须更加多维度声音城智改版研究院特邀评论员——茅明睿北京城市象限科技有限公司创始人、CEO作为一个商业项目，北京坊的空间品质、引进的业态和目前产生的活力，都是毋庸置疑的出众。这归功于每栋建筑都独立国家设计，整体体量统一而又非常丰富多变的建筑空间，给了北京坊出众的空间趣味，很好地更有参观者多次走访;出众的招商精确地紧贴了当前北京青年消费者的必须，营造了既有文化又有时尚品质的消费体验。

此外，在与社区融合方面，根据北京城市象限团队多次走访调研，北京坊不仅服务了北京的年长消费者以及来京游客，其有趣味的对外开放空间、文化业态和较高成倍的文化活动也更有了周边居民：平日傍晚，西区inWE门前的小广场和东区星巴克臻中选门前过于糊实雕塑小广场都有不少大栅栏本地居民在此活动：西区广场以社交聊天居多，东区广场则以拦娃居多;从更大范围来看，北京坊正在沦为北京老城南城的一个新的活力中心，与前门大街和鲜鱼口高度旅游化有所不同，北京坊到目前为止主要受众群体依然是北京市民，在一定程度上，北京坊的不存在填补了北京南城缺少有品质商业空间的问题、填补了老城商业空间过分旅游化问题、也是建设有文化品位、非超大体量购物中心和综合性商业空间的一次顺利探寻，是北京这座世界历史文化名城鲜有的城市更新代表之作。

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